Seguro de Recebíveis Imobiliários é avanço para dois mercados simultaneamente

No último dia 20 de Dezembro, foi noticiado pelos periódicos que a AVLA, companhia seguradora chilena que chegou ao Brasil em Outubro desse mesmo ano, emitiu a primeira apólice de Seguro de Recebíveis Imobiliários da história do mercado segurador brasileiro.

O fato histórico tem implicações positivas para o nosso mercado em vários aspectos, tendo em vista o potencial ainda inexplorado do Seguro de Recebíveis Imobiliários, produto já consolidado em outros países.

O que é o Seguro de Recebíveis Imobiliários?

O Seguro de Recebíveis Imobiliários é um produto que resguarda os investidores de  instrumentos de dívida com garantia imobiliária, pessoas físicas ou jurídicas, como CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e FIDCs (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios), por exemplo.

O seguro protege o investidor em caso de inadimplência do cliente financiado, permitindo que os créditos sejam originados com condições mais atrativas para os clientes financiados e com uma melhor percepção de risco pelo investidor.

Benefícios para o crédito imobiliário e os investidores

Com a presença do Seguro de Recebíveis Imobiliários no mercado brasileiro, é possível reduzir o custo do crédito para o consumidor final, já que uma parte relevante desse risco estará assegurada por apólices de seguro, contribuindo para a redução do spread agressivo que impera em nosso sistema bancário.

No caso dos FIDCs, cujo acesso é restrito aos investidores qualificados, a proteção trazida pelo seguro é crucial, já que prejuízos amargados por um investidor qualificado pode resultar na eliminação de um relevante agente superavitário no sistema financeiro nacional, com efeitos em cadeia.

Protegendo o mercado dos efeitos das bolhas imobiliárias, suavizando seus impactos nocivos

Em 2008, o mundo viu estourar uma crise financeira que teve como epicentro os Estados Unidos e seu mercado imobiliário.

Naquela conjuntura, os produtos de investimento ligados aos recebíveis imobiliários do mercado americano eram tidos como seguros e de baixo risco.

No entanto, a realidade é que os processos de securitização dos títulos muitas vezes incorporavam recebíveis futuros oriundos de carteiras de altíssimo risco (os chamados subprime), somado ao fato de que as agências de classificação de risco acabavam por chancelar a sensação de baixo risco com uma avaliação inadequada dos títulos.

Uma onda de inadimplência generalizada nas carteiras de crédito imobiliário, resultado de políticas de fomento ao crédito executadas sem a diligência necessária, iniciou o estouro da bolha e o desenrolar da crise.

Com a inadimplência, as instituições de crédito imobiliário perderam na linha de frente dos recebíveis, e os investidores nos títulos que prometiam a entrega de rentabilidades lastreadas nessas carteiras de crédito que se mostraram insolventes.

O sistema financeiro global, possuidor de um elevado grau de exposição a esses produtos e à economia americana, amargou grandes perdas.

Se bem difundido no nosso mercado de crédito imobiliário e de securitização de recebíveis, o Seguro de Recebíveis Imobiliários pode ser um dispositivo muito útil para mitigar os já conhecidos efeitos destrutivos de crises oriundas do estouro de bolhas imobiliárias para os agentes econômicos.

O Seguro de Recebíveis Imobiliários no cenário de mudança do perfil de crédito do consumidor e de seus ofertantes

A democratização do crédito imobiliário exige soluções que busquem mitigar os riscos advindos desse processo, haja vista a entrada de novos perfis de consumidor nesse segmento.

Outro ponto é o movimento de descentralização da oferta desse crédito, que vem diminuindo o tradicional oligopólio dos grandes bancos nesse mercado, com a ascensão de fintechs e bancos de menor porte.

Essas instituições, por uma necessidade comercial, precisam se expor mais ao risco de crédito, estando dispostas a captar o consumidor que não possui aceitação em instituições de primeiro nível.

A securitização desse crédito pode estar acompanhada da contratação do Seguro de Recebíveis, na intenção de torná-lo mais palatável ao investidor, abrindo novos fluxos de capital para essa instituição de pequeno e médio porte.

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